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<title>ブログ</title>
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<title>弊社代表の不動産の参考記事がGMOに掲載されました！！</title>
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弊社代表の不動産の参考記事が、GMOさんのサイトに掲載されました！！「土地分筆の費用はいくら？自分でできる？安くする方法や手続きも解説」https://e-estate.jp/media/estate-sale/blog/10670/以下でお悩みの方は参考になさってみて下さい。・地方の土地をお持ちの場合、現在では広すぎる土地をお持ちの方。・土地自体は所有するつもりだが、固定資産税が高くて困っていて、半分だけでも売却して負担を軽くしたい方。・子や孫、親戚の家を、ご自分の土地の一部を分けて、建築したいと考えている方。・昔から土地の一部を貸しているが、貸していない部分の売却を検討している方。・自宅の建っている土地はとても広く、道路に接道している敷地の空き地部分を売却できないかとお考えの方。などなど。ぜひ参考になさってみて下さい。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20260129165523/</link>
<pubDate>Thu, 29 Jan 2026 17:06:00 +0900</pubDate>
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<title>民泊許可を取得して空き家を収益物件に</title>
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今日は、いまホットな民泊について、解説したいと思います。インバウンド需要の取り込みや外貨獲得のため、多くの民泊物件が生まれ続けています。私も行政書士として、民泊における許認可について、ご相談を受ける機会が増えているのを実感しています。空き家や賃貸物件を所有されている方にとっては、収益化だったり、大幅な収益アップに寄与できるのが、建物の民泊化です。民泊は大きく2つに大別されていて、1つ目は、旅館業許可を取得が必要な、旅館や簡易宿舎です。旅館と簡易宿舎には、大きな違いはなく、旅館業許可取得難易度においても、大きな違いはありません。ですので、旅館という名前と旅館をイメージして、宿づくりをする場合は、旅館を選択されますし、旅館という名称などにこだわりが無ければ簡易宿所を選択されているようです。２つ目は、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出です。住宅宿泊事業法は、届出なので、取得難易度は低いですが、営業日数上限が180日という制約が大きな違いといえます。（旅館業許可は上限日数なし）次に民泊化するメリットがある事例をご紹介します。〇空き家を民泊経営民泊物件を管理会社に管理してもらえば、宿泊費売上から管理費が出るので、お小遣いを得ながら、管理費用の手出しがなく、物件の老朽化も遅らせることができます。〇賃貸物件を民泊経営に切り替え戸建賃貸で月に6万円で貸し出していて、民泊化して、1泊10,000円で貸出し、月半分を稼働させて場合は、月に15万円の売上を上げることができます。清掃費用（外注の場合）など賃貸よりも、費用や手間がかかりますが、民泊事業で、限られた物件数でも、大きな収益を上げることが可能です。〇売れない空き家を民泊化して売却立地等で売れなかった空き家が、民泊化して、実績作りのため、民泊経営をし、民泊物件として、不動産売却する。なかなか売れなかった空き家なら処分できる可能性が高まりますし、収益性があれば、その分売却価格が上昇します。実際に、旅館業許可の相談を受けた事例でも、「こんな場所に！」という場所でも、旅館経営されて、売り上げを得ている方がいます。旅行は、非日常を味わうことも醍醐味で、しかも外国人旅行者なら、なおさら超いなかであっても、築〇〇十年経過している建物でも、それは濃密な日本らしさという非日常体験ととらえ、魅力に感じてもらえるそうです。それと民泊物件の場合、必ずしも駐車場は必須ではありません。あったことに越したことはないですが、駐車場が無い物件を安く購入して、その分、リフォーム費用等にあてて、運営される方もいます。民泊化にご興味のある方、民泊に係る許認可取得を検討されている方、お気軽にご相談ください。また、空き家の売却を諦めてしまっている方、空き家を取得して、民泊を始めてみたい方も、物件の売却や購入についてもご相談くださいね。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20250501112629/</link>
<pubDate>Thu, 01 May 2025 12:17:00 +0900</pubDate>
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<title>宅地でない土地を新たに宅地化する際の許認可について②</title>
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岡山県など地方では、笠岡市や倉敷市駅周辺などを除いて、宅地でない土地を宅地にする際のメリットとしては、売却側に立てば、需要供給の問題などで農地などでは売却がむずかしい農地を価格が高く売却もしやすい宅地として売却できます。購入側に立てば、自分の希望する立地や面積の宅地が売りに出ていない場合でも、自分の希望立地に購入可能土地を造り出すことが可能となります。前回は農地を宅地にする際の許認可である農地法4条・5条についてお話しましたが、他にも宅地でない土地を宅地にする場合に必要な許認可として、道路法というものがあります。宅地でない土地を宅地にする際に、道路法でよく出てくるのが、道路工事施工承認許可（道路法24条）と道路占用許可（道路法32条）になります。道路工事施工承認許可は、農地など宅地でなかった土地は、造成等で地上げしても、道路と土地の擦り付け部分で、車の進入口など道路部分（官地部分）を宅地として車の進入などができない形状の場合に改装工事が必要な場合があります。その際に道路（官地）をこちらの必要で工事をしますから、改装工事させて下さいという許可になります。許可なので、やりたいようにはできません。市のいう工程や仕様での工事を求められることになります。不動産業者が分譲住宅地として売りに出している宅地は、不動産業者が費用をかけてこういった許可や工事をして、売に出していることになります。道路占用許可は、道路敷地上に自分の構造物等を置かせて（占用）下さいという許可で、主に宅地内排水をするための塩ビ管等を排水するために、道路敷地に占用するために必要となる許可になります。農地法の農地転用も道路法の許可も基本的には、位置図、土地の形状や現況などの図面、工事する位置や規模を記す図面、工事する構造物や占用物の構造図などが必要となります。許可を得るまでに要する期間は、概ね1か月程度必要となります。必要となる許認可が届出ではなく、許可となっているものについては、必ず許可が下りるわけではないので、許可が可能かどうか、許可要件など事前に専門家に相談することをおすすめいたします。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20230621104950/</link>
<pubDate>Wed, 21 Jun 2023 11:22:00 +0900</pubDate>
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<title>宅地でない土地を新たに宅地化する際の許認可について①</title>
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岡山県など地方では、笠岡市や倉敷市駅周辺などを除いて、宅地を造り出す場合は、農地を宅地にしていくことが一般的な選択肢になります。宅地でない土地を宅地にする際のメリットとしては、売却側に立てば、需要供給の問題などで農地などでは売却がむずかしい農地を価格が高く売却もしやすい宅地として売却できます。購入側に立てば、自分の希望する立地に宅地が売りに出ていない場合でも、自分の希望立地に購入可能土地を造り出すことが可能となります。市街化調整区域で農地を宅地にする場合の許認可や手続きについて、お話していきます。関係する許認可の関係法令は、開発許可（都市計画法）、農地転用許可（農地法）、道路施工承認許可（道路法）、道路占用許可（道路法）などがあります。※上記の開発許可が難しい自治体もあります。（例：倉敷市等）開発許可は、非宅地を造成等して宅地にする行為に必要となる許可で、開発許可後の造成工事の検査の合格証である開発検査済証がないと建物の建築確認申請ができません。農地転用許可は、４条申請と５条申請があります。４条申請はその農地の所有者が所有権移転することなく転用する申請で、５条許可は所有権移転と転用を同時にしていく申請になります。農地を転用するというのは、農地を非農地化することですので、自治体等が農地に施した改良区（田はその周囲に水を引き込む大規模工事等）を除外する申請も併せてする必要があります。除外する際には、改良区内にある農地所有者に面積割で負担金が科せられているので、除外時に清算する必要があります。他にも農地を転用する際に注意しなくてはならないものに小作権というものがあります。小作権というのは、土地（農地）を所有していない農家が土地（農地）を所有する地主に対して、その農地を耕作する権利です。そのため農地を転用する際には、その権利も消滅してしまうことになりますので、解除するには権利者である小作権者（小作人）の承諾が必要になります。ですので、農地を宅地として購入したい買主さんへ売却する場合や、ご自分の農地を帰ってくる息子さんの住宅用に宅地に転用するなどの場合には、その農地に小作権や改良区が付いていないかも確認する必要があります。市街化調整区域で宅地造成する場合、開発許可申請と農地転用許可申請は同時に申請する必要があります。その２つの申請をする前に道路法や都市計画法32条など前提条件となっている許認可もありますので、一般的には開発許可や農地転用許可がある際には、行政書士に依頼することが一般的になります。弊社は宅地建物取引士、測量士補、行政書士資格者が在籍しておりますので、そういった許認可が絡む土地の売却（相続等）や購入（新築計画）の際に、総合的な観点でアドバイスやご提案が可能です。まずはお問合せください。費用面のことや、費用を抑える方策など、まずは初回無料相談をご利用下さるとその後の展開の助けとなるものと思います。笠岡市、倉敷市をはじめ、岡山県、福山市の土地や建物などご相談ください。空き家・空地の管理も募集中です。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20230613135617/</link>
<pubDate>Tue, 13 Jun 2023 14:11:00 +0900</pubDate>
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<title>空き家にしておくことの弊害（リスク）</title>
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空き家にしておくことの弊害についてお話します。岡山県や笠岡市、福山市、倉敷市周辺でも空き家は、増えている状況です。この傾向は都市部等を一部地域を除いて、全国的に同じ傾向にあります。日本はこれまで人口増加と、新築奨励でやってきました。その弊害が近年の大雨等の気象災害で、限られた国土で宅地を増やし続けたために、宅地には適さない立地の土地を宅地化（斜面や低地等）してきました。住宅建物が水害等で犠牲となる事例が出てきました。適さない立地に立っている建物の話は、これから政府になんとかしていただくとして、残すべき資産としての空き家についてのお話が、今日の議題です。《空き家（未管理）にしておくことで起こる弊害》〇地域の環境が悪化する空き家が増えることで、地域の雰囲気が、さみしくなります。移住者等人が寄り付かず、居住していた若者も去っていきます。朽ちていく建物や雑草、獣など動物の被害も増えていきます。最悪、空き家に人が住み着くこともありえます。〇建物が早く傷んでしまう空き家にしておくと、建物が傷むスピードが速くなります。人が居住していないために早く傷む原因は、主に通風をしていないことが原因です。空き家管理することで、最適でも通風と、排水管に水を溜めておく（ウォーターシール）だけでも、匂いや虫等の進入も防ぐなど、建物劣化を最低限防ぐことができます。〇他人に迷惑をかけてしまう恐れがある空き家にしておくことで、建物は劣化していきます。劣化した建物部材が落下したり、強風で飛ばされて他人の家や車等の物や、人間にケガなどをさせてしまうことがあり得ます。最悪、高額な損害賠償請求ということも考えられます。〇行政による指導・過料や強制撤去の対象になる未管理の空き家は「空家等対策の推進に関する特別措置法」で定められる特定空家等に指定される可能性があります。行政は、文書等による行政指導に始まり、立ち入り検査や、固定資産税の減免特例の除外（固定資産税が6倍～3倍になる）、※住宅建物が建っている土地は1/6～1/3の減免措置があります50万円以下の過料、建物の強制撤去になることもあります。建物の強制撤去は行政代執行と言いまして、行政が行政価格で業者に依頼して建物を解体除却することです。行政価格で価格が高いかどうかなど気にせずに業者に依頼します。建物所有者は、その撤去費用を当然請求されることになります。空き家にしておくことは、様々なリスクを持つことになります。空き家でも、最低限管理しておくことで、リスクを最低限にし、将来、大規模修繕やリフォームして住む選択をした場合は、修繕費用を安く抑えられることにつながります。売却することを選択した場合は、売却費用に大きく関わってきます。建物を賃貸に出すときの家賃も違ってきます。空き家の利用、空き家の売却は早い決断が鉄則です。それでも大切な思い出の詰まった土地と建物を簡単に手放す決断も難しいと思います。そういう時は、空き家管理がおすすめです。空き家管理は状況の変化を待つ時間や考える時間を作ってくれます。土地・空き家の管理や土地建物の売却の相談、ご質問等もお気軽にお問合せください。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20230512122938/</link>
<pubDate>Fri, 12 May 2023 13:18:00 +0900</pubDate>
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<title>岡山県の空き家の実態と空き家家財の持つ力</title>
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ニュースなどで、全国的に空き家が増えているという話を聞くことが多くなりました。それと同時にコロナ過やリモート出社など、都心部から地方に移り住という話も聞きます。都心部のマンションが軒並み高騰し、それでもその物件が売り切れ続出している。という話も聞きます。これらはフェイクニュースなどではなく、リアルの話だと思います。空き家に関しては、日本が以前からの中央集権政策が功を奏して（皮肉）いて、さらに子どもや若者への予算出し渋り政策で、人口減少に歯止めが掛からない状況となったことが一因です。様々な部分で損をしている恵まれない若者の一部は、少し前から、そんな都心にぎゅうぎゅうに集められて、暮らすことに疑問を持ち、田舎や地方の魅力を自ら、発見し人生を謳歌している現象もありましたが、コロナ過で価値観の変化をもたらしたこともあって、地方に住んでも仕事に影響のない人たちが実行しています。それとは反対に超資本主義ひずみがもたらした、経済格差は資本を持つ者には更に有利に恩恵を受け、持たざる者には厳しくなる状況から、都心マンションが高騰したものと思いますし、格差が広がったことでさらに高騰しているように見えているとい部分もあると思います。岡山県の空き家の状況ですが、平成30年の総務省の統計調査結果によりますと、15.6％で年々上昇傾向にありますので、現在はもっと高い数値になると思っています。（ちなみに全国平均だと13.6％になります。）空き家数で言うと、14万戸以上ありますので、その地方から見て、14万個以上のお宝が眠っていることになります。弊社近郊の笠岡市も倉敷市、福山市にも多くの空き家があります。お宝と言っても、現状で空き家になっているわけですから、見方を変えれば、14万戸の所有者が持て余して困っているのかもしれません。所有者からしてみれば、「物置に使っている」「いつか息子や娘の誰かがすむかもしれない」「お金に困っていないから売ることない」のかもしれません。それぞれに異なる事情があるかと思います。現場で感じているのは、現在の不動産所有者は、団塊世代以上の方々多いように思います。僕のような団塊ジュニアにとっては、団塊世代は、時代に恵まれた世代で、総じて若い世代よりも豊かです。お金にも困っていない、空き家に対しても、固定資産等維持費を支払っても、へっちゃらというのも嘘ではないでしょう。しかし、所有者の方々のお子さん等それらを引き継ぐ方たちは、現在、空き家や空き地、墓地、農地などの不動産を資産とは見ていなく、将来の悩みの種と思っているかもしれません。田舎や地方などでは、町に比べて総じて土地も建物も面積が大きいので、使っていない家財等の荷物がどんどん入れられる容量を備えています。思い出の詰まった物を捨てるのは、心身ともにパワーが必要です。どうしても先送りしてしますのも人情だと思います。でも、その思い出の詰まった荷物は時として、重くのしかかってきます。不動産を売却する際に、建物を大規模修繕等や解体更地にして新築ということになりますが、売主は買主に引き渡す際に家財等荷物を空にして、引渡す必要があります。そういった状況の場合は、これまで要るとして保管している方でも、かなりの確率で、多大な労力を要してご自分で処分するか、多大な処分費をかけて処分するかになります。田舎や地方の物件は土地も建物も大きいので、家財等荷物整理はお早めに、少しずつでもいいので、進めておくことをおすすめします。不動産は売却しようとなったら、やらなければならないことが色々あり、その時になったら四の五の言っていられない状況や心理に陥ることが多いです。【ミライ計画不動産は空き家管理を承ります】空き家管理していると物件の劣化を遅らせます。価値を極力落とさずに保存していくことで、将来、使用するにしても売却するにしても、一定の効果をもたらしてくれます。空き家等を管理していることで、売却すべきか考える時間を作ることができます。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20230428111234/</link>
<pubDate>Fri, 28 Apr 2023 12:09:00 +0900</pubDate>
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<title>岡山県と広島県の田舎の不動産を（空き家管理）保存・流通・活性化していく</title>
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先日、告知しました岡山県及び広島県の田舎の土地と建物の空き家管理のプランについて考えました。まずはここから始めていきたいと思っていますが、都度修正しながら進めていきたいと思います。【サービス概要】売却（賃貸含む）の希望物件の登録と購入希望者の募集放棄地や空き家、墓地等の管理※ご希望の場合、土地建物の利活用提案もいたします。【料金表】売却（賃貸含む）の希望物件の登録：無償※ご成約の際は、法定の仲介料が必要になります。（低廉な空き家等の特例含む）〔空き家等管理プラン〕Ａ．屋外・室内プラン（月1回／約60分）月額9,000円（税込9,900円）→戸建住宅目視確認（防犯、建物劣化、越境飛散物等）、郵便、通風、通水、屋内外簡易清掃B．屋外プラン（月1回／約30分）月額5,000円（税込5,500円）→戸建・墓地・空き地等月1回／目視確認（防犯、雑草・雑木、ゴミ等状況）、簡易清掃《基本サービス》郵便物転送（不要物廃棄）、管理看板等設置（クレーム等一次対応）、管理レポート作成、自然災害等天災後の状況確認と報告、空き家管理事業者賠償責任保険の加入《オプション》庭木等の伐採・枝打ち（都度お見積）草刈り（都度お見積）墓参り代行（お打合せの上料金設定）屋内不要物撤去・特別清掃。シロアリの防蟻工事。腐敗等の建物一部解体撤去。など。※対象地の状況によっては、お引き受けできない場合がございます。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20230418101159/</link>
<pubDate>Tue, 18 Apr 2023 10:36:00 +0900</pubDate>
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<title>田舎の土地建物を積極的に取り扱っていきます</title>
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倉敷市及び笠岡市周辺のみならず岡山県全域を対象として、田舎に眠る空き家などの土地・建物の物件情報を集めていこうと思っています。田舎のみならず日本社会において空き家問題は今後、更に大きな問題となることは必至です。先日、不動産の協会主催の空き家の管理の講習会に参加してきました。空き家の抱える問題を体系的に、論理だてて学ぶことができ、空き家の管理法など空き家に関する様々なことを学ぶ機会となりました。今現在、空き家を所有しておられるのは、主に団塊世代以上の方々と推測されますが、現場で話を伺って感じるのは、団塊世代以降の世代の方々になると、実際に居住している不動産以外の不動産を所有する余裕はなく、自分の代になったら、放置している不動産は手放すしかないと、いうお考えの方が多いように感じます。人口ボリュームの多い団塊世代以上の方から、次世代に不動産所有のバトンが渡る段階には、不動産市場に売り物件が過剰にあふれることが想定されます。そうなれば、不動産の所有者のなすべき責任は重くなっていくものと考えられます。不動産の相続登記も義務化されますし、「特定空家等」に指定され、行政代執行による強制解体（自治体から費用請求）や固定資産税6分の1の特例対象除外（現在の6倍になる）など、現在の空き家で現状通りのままだと、それらの措置を取られる可能性も高まります。弊社は田舎に存立する不動産会社ですので、田舎で使われず放置され、所有者にとって、今後、所有リスクと心配の種となっている不動産物件の利活用（用途変更や賃貸）や流通（売却して移住者や人流を呼び込む）を促すプラットフォーム作りをしていきたいと考えています。不動産は所有者にとって、大きな資産ですし、不動産自体がその家族や一族にとって歴史でもあります。例え社会や家族の形が変わって、所有自体が難しくなったとしても、その判断には時間が必要になってきます。その時間を作るために、ミライ計画不動産では、不動産の管理もすることになりました。主に田舎で問題となっている、空き家、農地、空き地、墓地などを想定しています。管理に関する情報は、後日当ブログにもアップします。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20230411095001/</link>
<pubDate>Tue, 11 Apr 2023 10:27:00 +0900</pubDate>
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<title>岡山｜倉敷｜不動産売却｜相続｜生前対策③｜成年後見制度</title>
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<![CDATA[
倉敷周辺で不動産をお持ちで、相続について検討する必要のある方に有用な情報を発信しています。税に関することは税務署や税理士に相談されることをおすすめします。相続の生前対策のひとつで、財産管理の問題解決手段として、成年後見制度と民事信託（家族信託）があります。今回は成年後見制度について、一般的な解説をいたします。成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害などにより、物事を判断する能力が十分でない方のために、後見人と言われる代理人を選任して、本人を法律的に支援する制度をいいます。後見人の職務は、本人の財産管理や契約などの法律行為に関するものに限られており、あくまで法律的な支援者です。成年後見制度には、法定後見制度と任意後見制度があり、法定後見制度には本人の判断能力に応じて、後見、保佐、補助の３種類があります。後見は、本人や本人の配偶者、四親等以内の親族等が、後見人の申し立てを家庭裁判所に申し立てることで開始します。後見人は家庭裁判所の監督の下で、本人の財産を管理するので、後見人は速やかに財産目録を作成し、随時家庭裁判所へ状況報告を行いながら、財産管理事務を遂行します。後見人は、本人を代理して本人所有の不動産等を売却したり、施設入所の契約を行うことができます。後見人の権限は、①財産管理②法律行為の代理・取り消し③身上監護取消権は、本人がした日用品の購入以外の契約を取り消すことができます。後見人の報酬は、毎月２～５万円ほど。法定後見制度と任意後見制度の違いとは。家庭裁判所が適切な後見人を選任する法定後見制度と違い、任意後見制度は本人が元気なうちに本人が任意に選んだ後見人を選任しておくのが、任意後見制度です。本人が専任したといっても、任意後見人を監督する任意後見監督人の選任を家庭裁判所が行いますので、親族としては一定の安心感は担保されています。後見制度のデメリットとは。①資産の凍結家庭裁判所が監督する後見人が財産を管理します。仮に相続税対策などで不動産の買換えをする場合や、アパート建築を行うなどの行為は、専ら相続人に課される相続税についてのことであり、相続人のための行為となることから、認められないようです。現金資産を投資に充てることも、本人の財産を目減りさせるリスクから、認められないようです。②面識のない後見人と報酬後見人は面識のない司法書士や弁護士等の専門家が就くことが多く、抵抗を覚えることもあります。また、報酬も毎月発生します。本人を守る制度ではありますが、一概に良い面ばかりでもないようです。相続税の生前対策や資産の有効運用などの状況を勘案してこうした制度の活用を検討してみることをおすすめします。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20220808200915/</link>
<pubDate>Mon, 08 Aug 2022 20:14:00 +0900</pubDate>
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<title>岡山｜倉敷｜不動産売却｜相続｜生前対策③</title>
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<![CDATA[
倉敷周辺で不動産をお持ちで、相続について検討する必要のある方に有用な情報を発信しています。相続といっても、金融資産がそんなにあるわけでもないし、関係するのかしないのかもわからない方は、予め税務署や税理士に相談されることをおすすめします。今回は相続の生前対策である財産管理対策について、一般的な情報をお伝えします。財産管理とは、本人が認知症になった場合等の財産管理の問題の対策を言います。預金口座の現金を使ったり、不動産を担保に入れてローンを組んだり、不動産投資を始めたりするなど、財産の利用・維持・形成に関する行為を財産管理と言います。一般的に認知症になると、これらの意思表示が困難になり、法律行為ができなくなりますので、相続の生前対策で不動産の購入や売却等の戦略的な相続の生前対策が途中で頓挫することにもなりまねません。財産管理の問題解決手段として、成年後見制度と民事信託（家族信託）があります。次回以降で、成年後見制度と民事信託（家族信託）制度について、ご説明したいと思います。
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<link>https://okayama-mirakei.jp/blog/detail/20220807104217/</link>
<pubDate>Sun, 07 Aug 2022 11:00:00 +0900</pubDate>
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