岡山｜倉敷｜アパート収益物件の管理と修繕

岡山、倉敷周辺で不動産をお持ちの方にとっては、

所有されて建物の維持管理費は気になるところだと思います。

 

アパート等収益物件の管理は重要です。

賃貸に出さずに所有されている物件に対し、

収益物件の場合は、

管理会社に管理を依頼する方も多いと思います。

その場合は、安心して管理を任せられる

管理会社の選定も重要になってきます。

 

また、管理が行き届いていないと、

仮に売却するにしても、

管理されている物件井比べて、

売却価格に大きな差がでてくることも考えられ、

売却査定や売却募集に反映してきます。

 

私は福島県にアパートを所有しています。

 

福島県に立地しているので、

２０１１年の東日本大震災で一部損壊認定され、

昨年と今年も大きな地震に見舞われています。

 

東日本大震災ではそんなに目立った損壊個所は、

なかったのですが、昨年と今年の地震で、

外壁の一部が破損してしまったことが管理会社から

知らされましたので、どの程度のなのか

現地確認し、必要な修繕の見積もりなどを

施工業者さんと協議するために福島県に行きました。

 

写真と説明で聞いていましたが、

現地で実物を確認すると、

思っていたよりも深刻な状況であると感じました。

 

月一回のペースで共用部等の清掃を

清掃会社に依頼していますが、

隣接地の大木から飛んでくる松葉のようなものが、

当物件のいたるところに降り積もっています。

 

アパート等集合収益物件は、

共用部以外の貸している部分は、

なかなか目に届かないことも多く、

永く入居されている入居者さんの

部屋ほど注意が必要です。

 

また、私の物件のように単身物件は、

特に注意が必要な気がします。

 

今回の私のアパートの破損部分は、

貸している部分に属する

ベランダ部分が一番被害が大きく、

直接的には地震が引き金で

破損したかもしれませんが、

もとはといえば、水が入り込み、

弱くなった外壁（シールド）部分から、

内部が腐食して、シロアリの好む環境となり、

水とシロアリのダブルパンチで、

弱くなっていたところの地震での破損でした。

 

今回感じたことは、ただ修繕するだけではなく、

根本原因である建物への防水処理が

重要だと感じました。

福島から遠く離れた岡山に移住したとはいえ、

今回の件では反省と後悔をしましたが、

今回の痛い思いから今後に生かす経験として、

より良い賃貸経営をしていくことを

自分自身に言い聞かせました。

 

おそらく修繕＋防水改善費用は、

費用を抑えたやり方でやっても、

５００万円以上はかかることを

覚悟しました。

 

現在、平均月３万円の家賃の物件で、

ベランダ等の破損から、

４部屋を募集停止にしています。

当物件は平時ではほぼ満室経営ができる

物件でした。

 

３万円×４部屋＝月売上１２万円の機会損失（月）

１２万円×１２か月＝１４４万円の機会損失（年）

 

大規模修繕費用回収期間は、

年間機会損失１４４万円／修繕費５００万円＝３．４７年

他に金利など融資費用や満室にならない期間も発生したとしても、

４年ほどで費用の回収が見込めます。

 

そう考えると安いものと考え、

今回は大規模修繕を選択することにしました。

 

『築３０年超の木造物件に対して、

　大規模修繕を決定した条件』

 

〇高入居率物件

〇高利回り物件

〇修繕費用に対する資金回収期間の短さ

〇建替え後の家賃が高く設定できない条件

 

主にこれらの条件が当物件に

当てはまっていました。