岡山県倉敷市｜不動産売却の流れ③｜不動産媒介契約の種類と特徴

倉敷市で不動産売却する際の流れについて。

ご自身の不動産売却に合う不動産業者を

見付けて、税金のことを税務署等で確認します。

 

次にするのは、ご自身に合う不動産業者との

媒介契約の締結です。

 

媒介契約というのは、所有する不動産の

売却を媒介（仲介）することを依頼し、

対して不動産業者は、売却できた際には、

宅建業法で定められた上限額内での

報酬を得ることを約しておく契約です。

 

つまり不動産業者が買主を見つけて、

その買主と所有者の間で、

後々紛争とならないように、

対象となる不動産物件のことを

事細かに買主に説明して、

適切な契約書を作成し、

契約締結のお膳立てをし、

無事、決済（所有権移転登記）まで

所有者と買主との間に立つことです。

 

媒介契約というのは、3種類あります。

〇一般媒介契約

依頼者（所有者）が複数の宅建業者に依頼できるもの

（明示型・非明示型）

 

〇専任媒介契約

依頼者（所有者）が特定の不動産業者（専任媒介契約締結した業者）

にのみ依頼するもの

 

〇専属専任媒介契約

依頼者が依頼をした特定の不動産業者（専属専任媒介契約締結した業者）

の探し出した買主意外とは取引できないもの

 

一般媒介契約のメリットは複数の業者に依頼することで、

複数の業者により広く募集できることです。

 

デメリットは、自分のところ以外の業者にも

不動産売却の依頼をしているので、

専任媒介や専属専任媒介よりも

不動産業者のモチベーションが

他の契約に比べて上がりづらいところです。。

 

一般媒介には、

当初依頼した不動産業者に対して、

重複した他の業者のことを

明示する義務のある明示型と

義務の無い非明示型があります。

 

専任媒介契約のメリットは、

契約を締結した業者以外には、

依頼しないという契約なので、

依頼された不動産業者としても、

モチベーションがより高くなります。

一般媒介契約の所有者よりも、

優先順位の高い所有者ということに

なりやすいということになります。

 

専任媒介契約は所有者自身で、

買主を見つけることが可能です。

 

デメリットは、依頼した不動産業者の

実力次第ということになります。

 

専任媒介契約は、宅建業法で、

指定流通機関（通称：レインズ）という

不動産業者間で利用できる不動産売買物件情報が

掲載されているウェブサイトに、

媒介締結から7日以内に掲載し、

掲載の登録済証を依頼者に渡す義務が業者にあります。

また、依頼者に状況報告を2週間に1回以上行う

などの縛りが法によってなされています。

 

専属専任媒介契約のメリットですが、

他の不動産業者や所有者の連れてきた買主とも

売買契約しないという契約ですので、

依頼された不動産業者にとって、

契約期間内に売買となれば、

確実に売上を上げられるので、

最も優先される確率の高い依頼者となります。

 

デメリットは、自分でみつけた買主とも

契約できないため、その不動産業者頼みと

いう部分です。

 

専属専任媒介契約は、宅建業法によって、

指定流通機関（通称：レインズ）に、

媒介締結から5日以内に掲載し、

掲載の登録済証の引き渡しはもちろん、

依頼者に状況報告を1週間に1回以上行う

など更に強い縛りが法によってなされています。

 

専任媒介や専属専任媒介は複数の業者に

広く募集形態はとれないものの、

多くの不動産業者（買主を探してくれる業者）の

目に触れるようレインズに掲載する義務を負わせ、

期限のある報告義務も負わせるなど、

不動産の売却が早く実現する

仕組みとなっています。

 

仮に媒介契約を締結して、

売却を依頼したのに、

対応が悪いなど業者に不満があっても、

専任媒介や専属専任媒介契約は、

法によって契約期間の上限が、

3か月までとされているので、

気に入らない業者と契約してしまっても、

3か月経過すれば、他の不動産業者に

変更することができます。

 

対して一般媒介契約には、

契約期間の制限はありません。

 

媒介契約にはそれぞれ一長一短があります。

それぞれ特徴を把握した上で、

不動産業者に不動産売却の依頼を

することをおすすめします。