岡山｜倉敷｜不動産売却｜アパートの大規模修繕か売却か

岡山、倉敷周辺で不動産をお持ちの方にとっては、

所有されて建物の維持管理費は気になるところだと思います。

 

私は福島県にアパートを所有しています。

 

福島県に立地しているので、

２０１１年の東日本大震災で一部損壊認定され、

昨年と今年も大きな地震に見舞われています。

 

東日本大震災ではそんなに目立った損壊個所は、

なかったのですが、昨年と今年の地震で、

外壁の一部が破損してしまったことが管理会社から

知らされました。

 

結構な被害でしたので、

新幹線で片道６時間程度かかりますが、

現地確認と大規模修繕の見積のため、

業者さんと現地で打ち合わせるために、

福島県に行くことにしました。

 

コロナ禍で福島県に住む祖母に会えていなかったので、

４歳の娘も同行しての新幹線旅でした。

 

写真でもある程度、破損具合を確認し、

認識していたつもりだったのですが、

実際に見ると思っていたよりも、

深刻な状況でした。

 

収益物件が大規模修繕を迎えた際は、

いくつかの選択肢が想定できます。

 

①大きな金額を入れて大規模修繕を実施する

 

②売却する

※修繕してから高めに売却を目指すか

　修繕せずに安めに売却をめざすか

 

③建替えして新築にて賃貸経営を継続する

 

④建物を解体して更地で売却する

 

利回り・入居率が高く、利益が多めに出ているときは、

大規模修繕を選ぶのが理に適っていると思います。

場所がいいので、建て替えもありますが、

せっかく高利回りならば、大規模修繕で

高利回りを維持し、修繕費で経費を計上て、

高利益による税金対策にもなります。

 

入居率が上がらず入居者集めに苦労していたり、

高い広告費を要する物件の場合は、

売却も想定します。

 

修繕せずに買い手が付きそうな建物でしたら、

そのまま売却してもいいですし、

高立地・高収益物件で、

売却額がより高く売却できそうな物件の場合は、

修繕して売却してもよいかもしれません。

 

建物が極端に古かったり、

入居者が付きづらい場合は、

立地が収益物件にマッチしていない

可能性がありますので、

住宅敷地として売却も想定します。

 

アパートや１棟マンション等の

集合用地であれば、

分譲住宅敷地として開発すれば、

より大きな売却額となるかもしれません。

 

今回の私の物件に対する処置は、

とりあえず大規模修繕の見積もりを依頼して、

見積額がどの程度になるかで判断することに

しました。

 

同じような収益物件を所有されている方は、

大規模修繕の見積もり、解体費の見積もり、

不動産業者の売却査定、売却した場合の市場価格など

まずは不動産業者にお問い合わせして、

ご所有の不動産物件の状況を把握されることを

おすすめします。

 

また、高利回り物件の場合には、

相続の生前対策による売却を検討している場合は、

受取賃料の部分など対策方法がありますので、

税理士等への相談をおすすめします。