宅地でない土地を新たに宅地化する際の許認可について①

岡山県など地方では、笠岡市や倉敷市駅周辺などを除いて、宅地を造り出す場合は、農地を宅地にしていくことが一般的な選択肢になります。宅地でない土地を宅地にする際のメリットとしては、売却側に立てば、需要供給の問題などで農地などでは売却がむずかしい農地を価格が高く売却もしやすい宅地として売却できます。購入側に立てば、自分の希望する立地に宅地が売りに出ていない場合でも、自分の希望立地に購入可能土地を造り出すことが可能となります。

 

市街化調整区域で農地を宅地にする場合の許認可や手続きについて、お話していきます。関係する許認可の関係法令は、開発許可（都市計画法）、農地転用許可（農地法）、道路施工承認許可（道路法）、道路占用許可（道路法）などがあります。

※上記の開発許可が難しい自治体もあります。（例：倉敷市等）

 

開発許可は、非宅地を造成等して宅地にする行為に必要となる許可で、開発許可後の造成工事の検査の合格証である開発検査済証がないと建物の建築確認申請ができません。

 

農地転用許可は、４条申請と５条申請があります。４条申請はその農地の所有者が所有権移転することなく転用する申請で、５条許可は所有権移転と転用を同時にしていく申請になります。農地を転用するというのは、農地を非農地化することですので、自治体等が農地に施した改良区（田はその周囲に水を引き込む大規模工事等）を除外する申請も併せてする必要があります。除外する際には、改良区内にある農地所有者に面積割で負担金が科せられているので、除外時に清算する必要があります。

 

他にも農地を転用する際に注意しなくてはならないものに小作権というものがあります。小作権というのは、土地（農地）を所有していない農家が土地（農地）を所有する地主に対して、その農地を耕作する権利です。そのため農地を転用する際には、その権利も消滅してしまうことになりますので、解除するには権利者である小作権者（小作人）の承諾が必要になります。ですので、農地を宅地として購入したい買主さんへ売却する場合や、ご自分の農地を帰ってくる息子さんの住宅用に宅地に転用するなどの場合には、その農地に小作権や改良区が付いていないかも確認する必要があります。

 

市街化調整区域で宅地造成する場合、開発許可申請と農地転用許可申請は同時に申請する必要があります。その２つの申請をする前に道路法や都市計画法32条など前提条件となっている許認可もありますので、一般的には開発許可や農地転用許可がある際には、行政書士に依頼することが一般的になります。

 

弊社は宅地建物取引士、測量士補、行政書士資格者が在籍しておりますので、そういった許認可が絡む土地の売却（相続等）や購入（新築計画）の際に、総合的な観点でアドバイスやご提案が可能です。

 

まずはお問合せください。費用面のことや、費用を抑える方策など、まずは初回無料相談をご利用下さるとその後の展開の助けとなるものと思います。

 

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